Vendre son hôtel ou son restaurant

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Écrit par Guy Boulo le 19 juillet 2012   |   4 463 vues0 commentaire

La cession de son établissement hôtelier ou de son restaurant peut se révéler un vrai casse-tête !

Le processus de décision de vente

La décision de vendre est le fruit d’un arbitrage. Elle peut être induite par un choix volontaire issu du souhait de se lancer dans un nouveau projet et est quelquefois la conséquence d’une situation familiale difficile, d’un souci de santé ou tout simplement de l’absence d’un repreneur dans son entourage proche. Pour avoir consacré avec passion beaucoup d’heures à son établissement, un fort côté affectif donne parfois une vision subjective de son outil de travail… trop optimiste ou trop pessimiste !

Considérant les enjeux, il est vital de se rapprocher de plusieurs de ses conseils : expert-comptable, avocat, notaire, spécialiste de l’évaluation de l’entreprise (hôtel ou restaurant) et agence immobilière.

Un préalable : la valorisation de son patrimoine

La vente de son hôtel ou de son restaurant demande une certaine préparation, et aucune place à l’improvisation n’est possible pour une vente équitable à la fois pour le vendeur et l’acquéreur. La valeur est déterminée par une valeur des murs (l’immobilier) et une valeur de fonds de commerce (partie intangible représentant la clientèle), formant ce que l’on appelle la valeur d’entreprise. L’évaluation de l’établissement se fait par multiple du chiffre d’affaires, du RBE (résultat brut d’exploitation) ou de l’EBITDA (Earning before Interest, Tax, Depreciation and Amortization). Des paramètres de localisation, d’emplacement et de rareté de produit viennent contribuer à moduler ce prix à la baisse ou à la hausse. L’état du produit immobilier, notamment au regard de l’évolution des normes (accessibilité, normes de classement, sécurité, etc.) peut impacter également la valorisation du produit, si des travaux lourds de mise en conformité sont à envisager. De la même manière, les conditions de gestion (location-gérance, contrat de gestion, bail) peuvent avoir une incidence, notamment sur la valeur du fonds de commerce.
La valorisation de son patrimoine est un préalable nécessaire qui nécessite de disposer d’une vision objective.

Comment vendre : vente d’actifs ou vente de titres ?

Il est possible de vendre sous deux formes : vente sous forme d’actifs ou vente des titres de la/les sociétés.

La vente sous forme d’actifs

Il s’agit de vendre, via son notaire, l’immobilier et le fonds de commerce à la valeur réelle de l’immobilier, conforme à une valeur de marché.

Il est également important de prendre en compte l’impact fiscal de la cession ainsi que les frais occasionnés par la cession de la (ou des) société(s). Le notaire préparera alors une promesse de vente ou un compromis de vente. La promesse de vente est un contrat unilatéral engageant le vendeur à vendre son bien. Dans le cas d’un compromis, il s’agit d’un contrat synallagmatique engageant les deux parties à vendre et à acheter.

La vente de sociétés

Bien souvent, les montages juridiques logent les murs dans une société civile immobilière (SCI), tandis que l’exploitation est logée au sein d’une société d’exploitation (SARL ou SAS). Dans ce cas, il convient de mandater son avocat ou son expert-comptable pour réaliser la vente. Il convient de pondérer la valeur d’entreprise par la situation nette de l’entreprise : actif circulant (créances, trésorerie…) moins passif circulant (endettement, fournisseurs…). L’avocat rédige alors un protocole de cession des titres ainsi qu’une garantie de passif pour sécuriser la transmission en garantissant la situation de l’entreprise au jour de la cession.

Le vendeur devra s’acquitter des frais de mutation dans les deux cas.

La holding : une fiscalité favorable pour le cédant

En termes de fiscalité, la constitution d’une holding pour l’achat d’une cible est fortement conseillée, dans la mesure où la fiscalité lors de la cession est particulièrement favorable pour le cédant. En effet, lorsque la participation a été détenue plus de deux ans, pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value à long terme ne sera imposée que très faiblement.

L’optimisation fiscale devra être recherchée, car en fonction des montages préconisés, la sortie sera non fiscalisée ou fiscalisée au taux maximum.

La D.I.A. (Déclaration d’intention d’aliéner)

Toutes les ventes de biens immobiliers situés dans les zones où un DPU (Droit de préemption urbain) est instauré doivent préalablement faire l’objet d’une Déclaration d’intention d’aliéner (« DIA ») permettant à la mairie d’être informée des transactions en cours et d’indiquer si elle souhaite ou non exercer son droit de préemption. Le montant de la préemption est fixé par le bénéficiaire de ce droit, après avis de France Domaine (service de l’Etat). Si ce prix n’est pas celui demandé par le vendeur, celui-ci peut, dans un délai de deux mois, accepter ce prix, refuser de vendre ou demander que le prix soit fixé par le juge.

Un partenaire pour une cession optimisée

L’évaluation par un cabinet de conseil spécialisé en hôtellerie-restauration est un incontournable pour un reflet objectif de la valeur de son entreprise et pour négociation lors de la rédaction de la promesse/compromis, du protocole et de la garantie de passif.
Une agence immobilière spécialisée dans la transaction en hôtellerie et restauration est également un partenaire qui permettra de structurer une démarche efficace. Elle sera en mesure d’accompagner le propriétaire dans l’ensemble du processus, de l’alerter sur les écueils et enjeux, et surtout de cibler au mieux les acquéreurs potentiels.


Notre conseil

Il est bien de proposer au futur propriétaire des lieux de l’accompagner dans la reprise de l’entreprise. C’est à la fois une aide pour le repreneur, mais également un service à apporter à ses anciens clients qui, souvent, se retrouvent « orphelins »…

A propos de l'expert

Guy Boulo

Guy Boulo
Directeur de Transaxio Hôtel, Partenaire du groupe In Extenso

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