Qu’est-ce qu’un OPCI ?

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Écrit par Guy Boulo le 14 août 2012   |   826 vues0 commentaire

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont été créés par l’ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005. Ces véhicules d’investissement non cotés sont venus compléter la gamme des produits « pierre-papier » existants, en offrant plus de liquidité et de souplesse en matière d’investissement que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et un cadre de fonctionnement moins contraignant que celui des sociétés immobilières d’investissement cotées (SIIC), tout en bénéficiant de l’essentiel des avantages fiscaux de ces dernières.

Il existe deux principales catégories d’OPCI :

  • OPCI de droit commun (OPCI « grand public »), assujetti à l’ensemble des ratios de composition d’actifs et aux règles de dispersion et de plafonnement des risques ;
  • OPCI à règles de fonctionnement allégées (OPCI RFA) réservé aux investisseurs qualifiés (avec ou sans effet de levier).

Les OPCI RFA sont déjà plus de 100 agréés par l’AMF et ont permis de monter des externalisations avec des partenaires privilégiés en leur faisant bénéficier des avantages fiscaux liés à leur statut. Notons qu’un des principaux avantages, qui permettait au vendeur de bénéficier d’une fiscalité réduite de moitié sur les plus-values qu’il réalisait, n’a pas été renouvelé au 31 décembre 2011. Nombre des OPCI sont investis dans l’hôtellerie.

On peut citer à titre d’exemple :

  • Camp Invest (Louvre Hôtels) et Iris Invest 2010 (Accor) chez Foncière des Régions,
  • Silverstone, géré par La Française AM et ATREAM qui vient de reprendre 7 Novotel.

A leurs côtés, il n’existe aujourd’hui que 7 OPCI “grand public” :

  • Ecureuil Immo + (Ciloger)
  • La Banque Postale Immobilier (Ciloger)
  • Fructifrance Immobilier (Natixis Asset Management Immobilier)
  • Opsis Patrimoine (La Française AM)
  • SwissLife Dynapierre (Viveris REIM)
  • Viveris Immo Environnement (Viveris REIM)
  • Opcimmo (Amundi Immobilier)

Pourtant, ce véhicule permet à une clientèle très large d’accéder facilement à l’investissement dans l’immobilier. Par définition celui-ci est tangible, peu volatil et il sert traditionnellement de valeur refuge dans les périodes difficiles comme celle que nous traversons. L’investisseur peut choisir entre plusieurs classes d’actifs générant des rendements plus ou moins récurrents : soit des loyers indexés sur l’inflation mais relativement faibles pour l’immobilier tertiaire classique, soit des loyers plus élevés, comportant une partie variable liée au chiffre d’affaires pour les immeubles commerciaux.

Cependant, à moins de disposer d’un patrimoine important, le particulier ne peut profiter des opportunités d’investissement dans ces actifs peu accessibles en direct.

Les SCPI qui occupent le créneau ont un fonctionnement complexe et peu souple. Pour autant en 2010, leur rendement moyen a été de 5,5% et elles ont connu un fort succès à la collecte.

L’OPCI « grand public » présente de nombreux atouts : le ticket d’entrée n’est que de 100 € contre 1 000 € à 10 000 € pour une SCPI. La souscription est simple avec peu de frais. Sa liquidité est facilitée car les porteurs de parts peuvent sortir à tout moment en demandant le rachat de leurs parts à la prochaine valeur liquidative, dont la périodicité, choisie par chaque OPCI, peut aller jusqu’à deux fois par mois. L’actif de l’OPCI doit comprendre en permanence au moins 10% de trésorerie afin d’assurer cette liquidité.

Mais l’OPCI c’est aussi une gouvernance extrêmement réglementée qui assure la transparence maximale :

La société de gestion agréée par l’AMF est impérativement soumise à des règles de contrôle interne très strictes et doit recourir à deux évaluateurs qui se contrôlent l’un l’autre.

Le particulier peut donc accéder, avec des risques réduits, au travers d’un OPCI, à des investissements diversifiés, une épargne liée à l’investissement en direct sans aucune préoccupation opérationnelle car déléguée à des professionnels et dont les risques sont mutualisés.

Ce produit peut être accessible dans les réseaux bancaires, chez les notaires ou les conseillers en gestion du patrimoine, en compte titres ou, déjà chez certains assureurs, en unités de compte pour les contrats d’assurance-vie multisupport. Il est même possible qu’il soit éligible à l’épargne salariale. Il dispose d’un régime fiscal très performant : sous sa forme juridique SPPICAV, il dispose de la fiscalité des valeurs mobilières et permet ainsi, via une unité de compte, de constituer un capital immobilier pratiquement en franchise d’impôt, hors prélèvements sociaux, et sous condition, bien sûr, de 8 années de détention selon la réglementation de l’assurance-vie.

Les parts d’OPCI fournissent un cadre qui se rapproche de celui des obligations émises par les grandes sociétés commerciales.

Un OPCI « grand public » peut donc permettre de drainer l’épargne des Français, qui est traditionnellement importante mais qui se trouve aujourd’hui désemparée face à la crise boursière.

A propos de l'expert

Guy Boulo

Guy Boulo
Directeur de Transaxio Hôtel, Partenaire du groupe In Extenso

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