Quand l’hébergement touristique contribue à la préservation du patrimoine – Partie 2/2

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Écrit par Guy Boulo le 17 octobre 2012   |   388 vues0 commentaire

Les grands projets structurants

En France, plusieurs projets d’envergure, portant sur la reconversion de bâtiments en hôtels, sont en cours de réalisation ou à l’étude. Le dernier-né des hôtels de luxe parisiens a ainsi ouvert ses portes en juin 2011 sous l’enseigne Mandarin Oriental, après quatre années de travaux pour transformer un immeuble de bureaux d’inspiration Art déco dans le 1er arrondissement.

Quelques mois plus tôt, un hôtel Shangri-La a vu le jour dans l’ex-hôtel particulier du Prince Roland Bonaparte, avenue d’Iéna (16ème arrondissement). Non loin de là, sur l’avenue Kléber, c’est le Centre international de conférences qui est en cours de reconversion en hôtel Peninsula.

La capitale est évidemment un cas un peu particulier, attirant des clientèles internationales fortunées prêtes à dépenser des sommes élevées pour séjourner dans des établissements de luxe tirant leur supplément d’âme de leur architecture et de leur histoire.

Paris constitue en outre une cible de premier plan pour les capitaux étrangers, souvent moyen-orientaux, à la recherche d’investissements patrimoniaux sur le long terme.

Plusieurs villes en régions ont également leur grand projet de reconversion en hôtel. Il s’agit d’une véritable tendance ces dernières années, portées par deux facteurs. D’une part, les grandes métropoles françaises, à travers ces projets, souhaitent se doter d’un équipement hôtelier structurant de dimension internationale qui leur fait souvent défaut. D’autre part, les chaînes hôtelières internationales, qui pour la plupart se sont longtemps concentrées sur Paris et la Côte d’Azur, s’intéressent désormais davantage aux capitales régionales et autres grandes villes. Ces opérateurs internationaux restent néanmoins très sélectifs dans les projets qui leur sont proposés, en particulier sur deux points :

  • le site : une localisation en centre-ville reste un critère fondamental dès lors que l’on souhaite se positionner sur un créneau haut de gamme ;
  • la capacité d’hébergement potentielle : pour beaucoup d’enseignes, une centaine de clés constitue un minimum pour exploiter un hôtel dans des conditions optimales (diversification des clientèles, amortissement des charges de structure, etc.).

Les centres des grandes villes sont largement urbanisés et offrent désormais peu de terrains nus disponibles.

Lorsque c’est le cas, la pression immobilière est telle que le logement ou l’immobilier tertiaire tirent généralement mieux leur épingle du jeu. Dans ces conditions, et compte tenu des exigences des enseignes haut de gamme internationales, deux solutions s’offrent à elles pour parvenir à s’implanter sur une destination : la reprise et le repositionnement d’un hôtel existant ou la reconversion d’un bâtiment.

Ainsi, toutes les grandes villes françaises sont amenées, à un moment ou à un autre, à réfléchir à un projet structurant de reconversion en hôtellerie. Citons par exemple :

  • la reconversion en cours de l’ancien palais de justice de Nantes en hôtel Radisson Blu de 142 clés (ouverture prévue fin 2012) ;
  • la reconversion en cours de l’Hôtel-Dieu de Marseille en hôtel InterContinental de 194 clés ;
  • la reconversion à venir de l’Hôtel-Dieu de Lyon en hôtel InterContinental de 140 clés, à l’horizon 2015 ;
  • la reconversion à venir de l’ancien hôtel de police de Strasbourg en hôtel Renaissance (groupe Marriott) de 105 clés ;
  • la reconversion à venir de l’ancienne prison d’Avignon en hôtel Renaissance de 90 clés ;
  • la reconversion (à l’étude) du Palais Saint-Georges de Rennes en hôtel haut de gamme.

Chacune de ces reconversions représente un investissement de plusieurs dizaines de millions d’euros.

Leur équilibre économique peut ainsi s’avérer difficile à trouver, expliquant la relative lenteur de certains développements. Un autre point commun réside dans l’implication indispensable des collectivités territoriales dans chacun de ces projets, qui ont un rôle de facilitateur dans de telles opérations. Il est en effet rare de pouvoir concrétiser des développements d’une telle ampleur lorsque l’enveloppe d’investissement est dès le départ alourdie d’un montant d’acquisition important. Ainsi, depuis plusieurs années, se sont généralisés les partenariats entre les collectivités, propriétaires de patrimoines, et des porteurs de projets privés.

Le modèle qui domine réside dans le bail à construction : la collectivité met un patrimoine à la disposition d’un porteur de projet, lequel s’engage à réaliser les travaux de reconversion envisagés et à entretenir le bâti pendant toute la durée du bail (souvent longue, elle peut aller jusqu’à 99 ans). Le montant de la charge foncière est ainsi lissé sur une longue période lui conférant un poids symbolique lors de la réalisation des investissements les plus lourds. En outre, cette charge foncière peut ne pas être maximisée afin de tenir compte du rôle structurant d’un tel projet et le placer ainsi dans une perspective d’aménagement du territoire ou a minima de préservation d’un patrimoine emblématique. Dans le modèle du bail à construction, la collectivité reste propriétaire du patrimoine, ne supporte ni le coût de la reconversion ni la charge de l’entretien du bâti, et devient propriétaire des investissements réalisés au terme du bail.

Un enjeu de développement durable

Ces grands projets structurants sont l’arbre qui cache la forêt : la reconversion de patrimoines en hébergements touristiques concerne majoritairement des châteaux (voire des dépendances de châteaux), des hôtels particuliers, des édifices représentatifs d’une richesse architecturale régionale, etc. Malgré leur dimension modérée et les aides publiques ou dispositifs d’incitation fiscale existants, ces projets n’en sont pas moins difficiles à mener à bien. Leur équilibre économique est même souvent plus compliqué à trouver, notamment en raison d’une capacité d’accueil potentielle limitée ne permettant pas de diversifier les cibles de clientèles (séminaires, groupes, etc.).

Il s’agit pourtant d’un véritable enjeu de développement durable, la pérennité de certains patrimoines dépendant de leur capacité à trouver un équilibre économique sur le long terme.

Le financement public pour le maintien en état du patrimoine est-il insuffisant ? On peut évidemment se poser la question mais ces crédits ne sont pas illimités et leur saupoudrage rend difficile la mise en œuvre d’interventions lourdes sur des milliers de monuments historiques qui en ont pourtant besoin.

Les partenariats qui se développent entre le secteur public et des porteurs de projets privés pour la reconversion de bâtis en hébergements touristiques font-ils courir le risque d’une « privatisation » du patrimoine ? Il s’agit d’un point qui ne doit pas être occulté et qui doit faire l’objet d’une vigilance particulière dans les montages de projets. Néanmoins, l’hôtellerie et la parahôtellerie demeurent une véritable opportunité pour :

  • valoriser le patrimoine : l’attractivité d’un tel équipement repose à la fois sur son standing général et sur sa force d’évocation. Les porteurs de projets sont donc dans l’obligation de réaliser un projet de qualité en préservant l’architecture et la dimension historique du bâti ;
  • maintenir en état le patrimoine : le succès commercial d’un hébergement touristique ne peut être envisagé durablement sans un entretien régulier et une remise à niveau périodique. L’exploitant a ainsi tout intérêt à y consacrer un budget significatif, risquant dans le cas contraire de voir ses performances commerciales régresser ;
  • préserver une ouverture du patrimoine au public : à travers les activités commerciales développées (hébergement, restauration/bar, séminaires, etc.) ou bien grâce à une activité muséale de complément.

A propos de l'expert

Guy Boulo

Guy Boulo
Directeur de Transaxio Hôtel, Partenaire du groupe In Extenso

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