Les OPCI peuvent-ils fournir un nouveau mode de financement au secteur hôtelier ?

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Écrit par Guy Boulo le 10 janvier 2013   |   602 vues0 commentaire

Malgré plusieurs annonces depuis 2006,  l’Etat n’a pas encore mis en place d’aides fiscales  pour investir dans le secteur hôtelier. Cela avait été  envisagé dans le cadre de la loi de finances 2007 et  aurait pu prendre la forme d’un avantage accordé aux  investisseurs physiques de type « Robien ». Même sans  cet avantage fiscal, l’investissement hôtelier au travers  d’un OPCI « grand public » reste intéressant.

Force est de constater qu’une telle offre n’existe pas.  SwissLife Dynapierre possède les murs d’au moins un  hôtel mais il paraît bien isolé. Il est nécessaire que les opérateurs hôteliers développent  une collaboration avec les organismes financiers, par les  OPCI qui vont pouvoir être offerts au public.

Ainsi, pour les exploitants dont les actifs représentent  plus de 100 millions d’euros en valeur, il est possible de  monter un OPCI dédié, qui présente en plus l’avantage  de garder le contrôle du patrimoine. En effet, à partir  de ce montant, un OPCI dédié peut être créé car les  montants sont suffisants pour amortir les frais de  fonctionnement. La société de gestion de cet OPCI peut  contractuellement confier la gestion opérationnelle à  l’exploitant actuel, lui permettant de conserver l’initiative  des décisions stratégiques, qu’il devra néanmoins  soumettre à l’aval de la gouvernance de l’OPCI.

Mais, si lors de la prise de contrôle, les engagements  de part et d’autre ont été clairement définis, le cadre  d’intervention est souple et la marge de manœuvre du  manager est importante : la transaction récemment  conclue par Accor inclut un programme de travaux  de 8,7 millions d’euros, dont 4,7 millions financés par  l’acquéreur.

L’exploitant peut même choisir entre les deux formes  d’OPCI : “grand public”, ou RFA s’il décide de rester  actionnaire et préfère monter un club deal avec  quelques coactionnaires choisis pour apporter le  financement complémentaire dont il a besoin. A noter  que, depuis l’ordonnance n°2011-915 du 1er août 2011,  la constitution sous forme de SAS est possible. Il peut  donc y avoir moins de 7 actionnaires.

Pour les autres exploitants, deux solutions :

  • soit ils ont la possibilité de se regrouper, soit leur patrimoine est suffisamment important et ils peuvent  se voir attribuer un segment d’OPCI dans le cadre  duquel ils possèderont une partie du contrôle de  l’opérationnel ;
  • soit il s’agit d’une cession simple avec cependant l’avantage de bénéficier d’un propriétaire soucieux  de maintenir la qualité de son investissement et qui  n’hésitera donc pas à engager des programmes de  travaux si nécessaire.

Il faut noter que, dans tous les cas, les exploitants  peuvent investir eux-mêmes dans l’OPCI et bénéficier  des avantages fiscaux des contrats d’assurance-vie.

L’OPCI « grand public » présente l’avantage de ne  pas mettre les exploitants hôteliers dans une relation  déséquilibrée avec les actionnaires. Les porteurs de parts  sont en effet des personnes physiques et si les objectifs  de rendement définis à l’origine sont atteints, il n’y  aura aucune mesure invasive dans la gestion des murs.

C’est donc une excellente démarche pour financer les  travaux d’investissement nécessaires afin de suivre la  réglementation, mais aussi améliorer l’outil de travail.

Le grand public est prêt à investir dans l’hôtellerie qui reste une des industries les plus porteuses.

Les OPCI fournissent le cadre dans lequel cette offre  peut être structurée mais il convient de lancer une  dynamique afin de bénéficier des retombées très  positives de l’année 2011 dans l’exploitation hôtelière.

A propos de l'expert

Guy Boulo

Guy Boulo
Directeur de Transaxio Hôtel, Partenaire du groupe In Extenso

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