Murs et fonds – Quelle structure pour un investissement hôtelier ? (2/2)

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Écrit par Philippe Gauguier le 18 octobre 2016   |   359 vues0 commentaire

Pour les investisseurs corporate, les structures où la société propriétaire des murs est également actionnaire de celle qui exploite le fonds sont à éviter

Si l’investissement est réalisé par un groupe hôtelier, l’analyse diffère à la fois au niveau de l’exploitation et de la revente. Les bénéfices tirés de l’exploitation et de la location de l’hôtel seront soumis à l’impôt au même taux, quelle que soit la structure de détention. La seule différence devrait être constatée sur la CVAE (point évoqué plus haut). Lors de la revente, l’investisseur a tout intérêt à avoir structuré son investissement de façon à ce que murs et fonds soient logés dans la même entité ou, s’ils sont dans des entités séparées, que celle qui possède le fonds détienne les parts de celle qui détient les murs. En effet, si les murs sont détenus par une entité cédée isolément, la plus-value de cession sera soumise à l’impôt sur les bénéfices au taux plein, soit 33 1/3 % voire 34,43 % si le bénéfice de la société cédante excède 2 289 000 €. En revanche, si les murs sont détenus directement par la société qui exploite le fonds ou que cette dernière détient les parts d’une société qui porte les murs, la plus-value de cession de l’ensemble devrait être imposée, après deux ans de détention minimum, au taux effectif de 4 %, ou de 4,1316 % si l’entité cédante génère un bénéfice de plus de 2 289 000 €. L’investisseur ne devrait donc pas être pénalisé fiscalement lors de la cession en créant une société ad hoc pour la détention des murs, pourvu que cette société soit détenue par l’entité qui exploite le fonds.

La « pire » structure serait celle où la société qui détient les murs est également propriétaire des parts de la société exploitant le fonds. Dans cette situation, c’est la plus-value de cession de l’ensemble – murs et fonds – qui devrait être soumise au taux de 33 1/3 % ou 34,43 %. En effet, pour déterminer si la plus-value peut bénéficier du taux réduit, la société ne doit pas être considérée comme étant à prépondérance immobilière, c’est à dire que la valeur de l’immeuble ne doit pas excéder celle des autres actifs. En matière d’imposition des plus-values toutefois, il n’est pas tenu compte des immeubles affectés à l’exploitation de la société cédée, soit lorsque la société cédée exploite l’hôtel et détient directement cet immeuble, soit lorsqu’elle exploite l’hôtel et détient l’immeuble indirectement par l’intermédiaire d’une filiale. Dans la situation où la société cédante détient l’immeuble, mais n’exploite pas directement le fonds, cette exception ne s’applique pas. Il faudrait alors que la valeur des parts de la filiale qui exploite le fonds soit supérieure à la valeur de l’immeuble pour que la plus-value sur les titres de la société cédée bénéficie du taux réduit de 4 % ou 4,1316 %. Or, c’est plus souvent l’inverse que l’on constate – c’est à dire une valeur de l’immeuble supérieure à celle des titres de la société qui exploite le fonds. Lorsqu’un investissement se trouve ainsi structuré, il peut être utile de fusionner les deux entités afin de réunir murs et fonds dans une seule société, en vue de la revente de l’ensemble.

Dans le cadre d’investissements importants réalisés par des non résidents, l’immobilier est logé dans un OPCI

Les problématiques de structuration de l’investissement pour les groupes étrangers sont assez similaires à celles auxquelles sont confrontés les groupes français. Les règles d’imposition des bénéfices de l’exploitation sont les mêmes. Le principal souci reste l’imposition de la plus-value à la « sortie ». Si l’investisseur étranger détient directement la société qui porte les murs, la plus-value réalisée lors de la cession des titres de cette dernière sera probablement imposée en France au taux de 33 1/3 %. Dans cette situation, autant vendre directement l’immeuble (après avoir vérifié toutefois que la plus-value sur les titres n’est pas inférieure à celle constatée sur l’immeuble : c’est souvent ce que demandera l’acheteur). L’investisseur peut toutefois échapper à cette imposition s’il est résident d’un Etat qui a signé avec la France une convention qui retire à la France le droit d’imposer la plus-value. Il faut par ailleurs que le bénéfice de la convention ne soit pas complètement annihilé par une imposition dans l’Etat de résidence de l’investisseur qui serait aussi importante que celle qu’il aurait eu à supporter en France. La conjonction des deux situations – convention favorable et législation fiscale locale clémente – se rencontre de plus en plus rarement. On peut citer les cas de la Belgique, de l’Irlande, des Pays-Bas, du Liban ou du Luxembourg qui ont signé des conventions favorables et où l’imposition peut être plus faible qu’en France, à condition de remplir localement certaines conditions. Mais cette situation n’a pas échappé à l’administration fiscale française qui a fait connaître son intention de renégocier les conventions en question. Un avenant récemment conclu avec le Luxembourg permettra ainsi à la France d’imposer les plus-values sur titres de sociétés immobilières réalisées par des investisseurs luxembourgeois dès 2017.

A noter qu’il serait naïf de croire que l’on peut échapper à l’imposition de la plus-value en interposant dans un de ces pays des sociétés holdings intermédiaires. Si l’implantation de ces holdings intermédiaires est uniquement motivée par le désir de bénéficier de conventions fiscales plus favorables, l’administration a les moyens de passer outre et d’imposer la plus-value sans tenir compte de ces structures. Le choix du pays d’implantation d’une structure d’investissement devrait pouvoir être justifié par des motifs économiques réels pour qu’il ne soit pas remis en cause par l’administration fiscale française.

Pour éviter dans la mesure du possible une imposition de la plus-value de sortie en France, la situation idéale serait – comme pour les investisseurs « corporate » français – celle où la société qui exploite l’hôtel est également propriétaire des murs, directement ou par l’intermédiaire d’une filiale. Dans cette situation, le champ des conventions retirant à la France le droit d’imposer la plus-value est beaucoup plus large. En effet, les conventions n’autorisent en principe la France à imposer que si la société cédée est à prépondérance immobilière, c’est à dire si la valeur de l’immeuble est supérieure à la valeur des autres actifs et en excluant les immeubles affectés à l’exploitation. Mais il faut rester très prudent car toutes les conventions ne donnent pas la même définition des sociétés à prépondérance immobilière. Or, c’est la définition de la convention qui devrait prévaloir lorsque le cédant est un non résident, et non la définition du droit fiscal français. Ainsi, certaines conventions ne permettent pas d’exclure les immeubles affectés à l’exploitation pour déterminer si la société cédée est à prépondérance immobilière ou non. C’est le cas de la convention avec le Royaume-Uni qui est pourtant très récente. A l’inverse, le nouvel avenant à la convention franco luxembourgeoise permettra d’exclure les immeubles affectés à son exploitation par la société cédée pour la détermination de la prépondérance immobilière. Il faut donc – comme toujours – bien relire les dispositions applicables.

Si l’investissement immobilier est important – 60 à 70 millions d’euros au minimum, les investisseurs étrangers peuvent avoir intérêt à détenir l’immobilier, séparément de l’exploitation, dans un OPCI (organisme de placement collectif immobilier). L’OPCI est un organisme qui doit être agréé par l’AMF. Le plus souvent, la forme juridique adoptée pour l’OPCI est celle de la société anonyme organisée en SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable). Dans sa forme simplifiée, l’OPCI peut être détenu en quasi totalité par un seul investisseur. Sa gestion doit en principe être confiée à une société de gestion agréée. La détention des murs par l’intermédiaire d’un OPCI peut donc être coûteuse. D’autres contraintes réglementaires pèsent sur l’OPCI. Son activité doit être principalement affectée à la détention d’immeubles en vue de leur location ou à la détention de titres de sociétés dont l’activité est également limitée à la gestion de biens immobiliers. L’investisseur devra donc exploiter l’hôtel par l’intermédiaire d’une structure distincte, non détenue par l’OPCI, pour respecter cette réglementation. Enfin, l’OPCI doit obligatoirement reverser 85 % de ses revenus, 50 % de ses plus-values et 100% des dividendes reçus de ses filiales.

Malgré toutes ces contraintes, l’OPCI peut être attractif car il a l’avantage d’être exonéré d’impôt sur les bénéfices, que ces bénéfices proviennent de la location de l’immeuble ou des plus-values de cession des actifs. Certes, ces bénéfices sont fiscalisés au niveau de l’investisseur lors de leur distribution. Mais, lorsque l’investisseur est résident d’un pays qui exonère les dividendes provenant de revenus immobiliers étrangers et que la convention fiscale entre ce pays et la France permet de limiter l’imposition des revenus de l’OPCI en France, l’avantage peut être très substantiel. Il est ainsi possible de limiter à 5 % le taux d’imposition des revenus d’un OPCI dans le cadre de certaines conventions.

L’immeuble peut ainsi être détenu par un OPCI qui louera le bien à la société exploitant l’hôtel. L’OPCI et la société d’exploitation peuvent être détenus par le même investisseur. Les loyers seront déduits par la société d’exploitation, dont les bénéfices sont imposés au taux de 33 1/3 % ou 34,43 % ; ces mêmes loyers seront imposés au taux de 5% au niveau de l’OPCI (ou à un taux supérieur selon la convention fiscale applicable).
Comparée à la situation d’un investisseur corporate français, l’avantage de l’OPCI joue surtout lors de la revente de l’immeuble. L’avantage est souvent moins important s’agissant de l’imposition des bénéfices générés par la location de l’immeuble, dans la mesure où une société normalement soumise à l’impôt sur les bénéfices pourra diminuer son revenu imposable par l’imputation des amortissements de l’immeuble et des frais financiers liés à l’acquisition du bien (la déduction des frais financiers est toutefois plafonnée à 75% si les frais excèdent annuellement la somme de 3 M€).

En conclusion, si le surcoût de CVAE devrait négativement impacter l’économie réalisée sur le financement de l’immeuble lorsque ce dernier est détenu par une société ad hoc, il devrait rester limité. La détention de l’immeuble par une société ad hoc reste donc d’actualité. Il faudra toutefois bien choisir la nature de la structure destinée à porter l’immeuble et organiser sa détention de manière appropriée en vue de la revente.

Article rédigé par Christophe Le Bon, Associé Associé fiscaliste, Taj.

A propos de l'expert

Philippe Gauguier

Philippe Gauguier
Responsable Conseil en Tourisme, Hôtellerie, Restauration, Associé groupe In Extenso

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