Murs et fonds – Quelle structure pour un investissement hôtelier ? (1/2)

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Écrit par Philippe Gauguier le 11 octobre 2016   |   1 036 vue0 commentaire

La question nous est souvent posée de savoir à l’occasion de l’acquisition des murs et du fonds d’un hôtel, si les deux doivent être logés dans une même structure ou s’il y a un avantage fiscal à constituer une société ad hoc, distincte de celle exploitant l’hôtel, pour détenir les murs.

C’est que pour l’investisseur, les critères non fiscaux tendraient plutôt à faire pencher la balance en faveur d’une détention séparée. Dans les grands groupes, les compétences utiles à la bonne gestion d’un hôtel ne sont pas nécessairement les mêmes que celles que l’on retiendra pour gérer un parc immobilier. Depuis de très nombreuses années, les grands noms de l’hôtellerie se sont séparés de leurs actifs immobiliers pour se consacrer quasi uniquement à la gestion. Et, récemment, ceux qui sont revenus du « tout gestion » – notamment en France – continuent de privilégier la détention de l’immobilier séparément de l’exploitation. Au delà des aspects managériaux, et quelle que soit la taille de l’investissement envisagé, les raisons qui militent en faveur de cette séparation sont souvent financières. Faire porter l’immeuble par une structure distincte permettra souvent de mieux le valoriser. Notamment parce que l’immeuble logé dans une structure ad hoc se trouvera à l’abri des créanciers de l’exploitation, au premier rang desquels figurent les créanciers sociaux. Dans cette situation, il devrait être plus facile de convaincre un banquier. Et le coût du financement devrait être inférieur à celui qui pourrait être négocié par une structure propriétaire à la fois des murs et du fonds.

Mais la fiscalité a beaucoup évolué ces dernières années, que ce soit la fiscalité locale depuis 2010 ou, plus récemment, la fiscalité des revenus mobiliers et des plus-values. Il n’est donc pas inutile de se poser la question de savoir si le modèle qui a prévalu jusqu’à présent tient toujours la route dans l’environnement fiscal actuel. La question mérite d’être posée à deux niveaux : celui de l’exploitation et celui de l’investisseur.

Depuis 2010, la fiscalité locale désavantage la détention des murs au sein d’une société ad hoc

Les impôts susceptibles d’impacter l’exploitation d’un hôtel sont les impôts directs, qui sont prélevés sur les revenus ou en fonction de la valeur des actifs, et les impôts indirects prélevés sur le chiffre d’affaires. Le coût des impôts assis sur la valeur des actifs – taxe foncière ou cotisation foncière des entreprises – devrait être le même, quelle que soit la structure de détention choisie pour les murs. Il en est de même de l’impôt sur les bénéfices : si l’immeuble est détenu dans une structure séparée, la société exploitant l’hôtel déduira de ses revenus une charge de loyer au lieu de l’amortissement, et la société propriétaire des murs sera imposée sur ce même loyer mais pourra déduire l’amortissement. Une fois la charge d’impôt des deux entités consolidée, celle-ci ne sera pas supérieure à ce que devrait supporter la société exploitante si elle était également propriétaire des murs.

La situation est différente s’agissant de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). En effet, dans la situation où l’immeuble est détenu par une structure distincte, celle ci sera assujettie à la CVAE sur la différence entre les loyers perçus de l’hôtel et les amortissements constatés sur les murs. En revanche, la société exploitant l’hôtel ne sera pas autorisée à déduire les loyers acquittés au titre de l’occupation de l’immeuble pour la détermination de sa propre valeur ajoutée. Dans la situation où l’immeuble et l’exploitation sont logés au sein de la même entité juridique, cette dernière ne pourra pas déduire les amortissements pour la détermination de la CVAE. La détention des murs au sein d’une entité distincte engendrera donc un surcoût égal à la taxe assise sur la différence entre les loyers versés entre les deux entités et l’amortissement de l’immeuble.

Autre difficulté liée à la CVAE : l’administration exige que la société immobilière inclue dans le chiffre d’affaires assujetti à la CVAE l’ensemble des charges refacturées au locataire. Or, parmi ces charges, certaines ne sont pas déductibles de la valeur ajoutée du propriétaire des murs. Il s’agit principalement des impôts, dont la taxe foncière et les taxes assimilées. Cette anomalie entraînera donc un deuxième surcoût correspondant à la CVAE assise sur ces taxes.

Il faut toutefois nuancer l’impact de cette CVAE supplémentaire par rapport à l’avantage financier que permettrait de générer la détention de l’immeuble dans une entité distincte, et ce pour deux raisons. La première est que le taux de la CVAE peut être très bas, voire nul pour les unités de petite taille. Ce taux varie ainsi de 0% pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 500 000 € jusqu’à 1,5% pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est supérieur à 50 M€. La seconde raison est que les sociétés foncières bénéficient, par rapport aux autres sociétés, d’un abattement. Ce dernier a été institué lors de la mise en place de la CVAE et visait à lisser le coût d’entrée de ces sociétés dans le champ de la taxe. Il est réduit chaque année de 10% depuis 2010. De 40% au titre de la CVAE de 2015, il sera de 30% en 2016, puis de 20% en 2017 et s’appliquera pour la dernière fois au taux de 10% en 2018. Il n’en demeure pas moins qu’en cette période de taux de financement exceptionnellement bas, il peut être utile de vérifier que l’économie réalisée sur le financement de l’acquisition d’un hôtel en localisant les murs dans une entité ad hoc ne se trouve pas annihilée par le surcoût de CVAE généré par cette entité supplémentaire.

S’agissant des impôts indirects, la structure d’investissement a peu d’impact. Si la société propriétaire de l’immeuble a bien opté le cas échéant pour la TVA sur les loyers, la TVA collectée par celle-ci pourra être déduite de la TVA collectée par la société exploitant l’immeuble sur ces recettes. Comme le taux de la TVA facturée par l’exploitant devrait être le même que le taux appliqué sur les loyers par la société propriétaire des murs, l’ensemble devrait rester neutre. Il existe certes une contribution assise sur le chiffre d’affaires qui ne devrait pas être neutre. Il s’agit de la contribution sociale de solidarité (C3S, anciennement appelée ORGANIC), recouvrée par la Caisse nationale du régime social des indépendants (RSI). Cette taxe, dont le taux reste bas (0,16%), devra être acquittée par la société propriétaire de l’immeuble sur les loyers, alors que si les murs et le fonds avaient été logés au sein de la même entité, elle n’aurait pas été due. Toutefois, cette contribution est en principe amenée à disparaître à compter de 2017. Pour les années 2015 et 2016, elle n’est susceptible de s’appliquer qu’à de très grosses unités ou des sociétés regroupant plusieurs hôtels. Elle ne s’applique en effet en 2016 qu’à la fraction du chiffre d’affaires excédant 19 millions d’euros (3 250 000 € pour 2015). Cette contribution ne devrait donc pas être un critère dans le choix de la structuration de la détention de l’hôtel.

La SCI reste un véhicule intéressant pour les investisseurs individuels

Le deuxième point d’attention en termes de structuration de l’investissement est le coût fiscal pour l’investisseur, lors de la détention des actifs et en cas de revente. Nous avons distingué deux types d’investisseurs : les personnes physiques et les groupes hôteliers. Nous laisserons volontairement de côté les investissements réalisés par l’intermédiaire de fonds (FIP, FCPR et assimilés) dont les caractéristiques mériteraient qu’un article entier leur soit consacré.

Classiquement, les personnes physiques qui investissent dans un hôtel « en direct » (sans utiliser de structure patrimoniale existante) acquièrent les murs par l’intermédiaire d’une SCI non soumise à l’impôt sur les bénéfices des sociétés et logent l’exploitation dans une SARL ou une SAS. Les distributions étant plus aisées au niveau d’une SCI, cela permet à l’investisseur d’appréhender plus facilement une partie du revenu de l’hôtel par l’intermédiaire des loyers. Comparée à la situation où exploitation et murs seraient détenus dans une même société (SARL ou SAS), cette solution reste-t-elle efficace aujourd’hui ?

Les revenus distribués par une SARL ou une SAS bénéficient d’un abattement de 40% pour le calcul de l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Mais il faut combiner l’impôt sur les bénéfices au taux de 33 1/3 % assis sur les revenus de la SARL ou de la SAS et l’impôt sur le revenu des personnes physiques dont le taux marginal peut atteindre 45% sur les revenus distribués par cette SARL ou SAS. Le total des deux, augmenté des prélèvements sociaux, aboutit à une imposition légèrement plus élevée que celle qui devrait s’appliquer aux revenus locatifs générés par une SCI. La SCI perdra toutefois l’avantage si les revenus d’exploitation au niveau de la SARL ou de la SAS sont suffisamment bas pour que la société bénéficie du taux réduit d’impôt sur les bénéfices des sociétés de 15%. Il faut pour cela que la société réalise moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires et génère moins de 38 120 € de bénéfice net imposable.

Si on s’intéresse maintenant aux coûts fiscaux en cas de revente, la SCI garde l’avantage s’il s’agit d’un investissement à long terme. En effet, après dix années de détention environ, la plus-value de cession des parts d’une SCI devient plus faiblement imposée que la plus-value de cession des parts d’une SARL ou d’une SAS. La plus-value de cession des parts d’une SCI devient même exonérée en totalité au bout de trente ans de détention, alors que la plus-value de cession des parts d’une SARL ou d’une SAS reste imposée, pour une même durée de détention, à un taux d’un peu plus de 31% (taux intégrant les prélèvements sociaux). La raison en est que les plus-values de cession des parts de SCI sont en principe imposées comme les plus-values de cession des immeubles. La plus-value imposable est donc diminuée en tenant compte d’abattements qui augmentent avec le nombre des années de détention et qui s’appliquent à la fois pour l’application de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. En comparaison, l’abattement applicable aux plus-values de parts de SARL ou de SAS peut être plus intéressant à moyen terme (50% au bout de cinq ans et 65% au bout de huit ans), mais il plafonne à 65% et aucun abattement ne devrait s’appliquer sur les prélèvements sociaux.

En cas de revente, il faut penser aux droits d’enregistrement. Certes, cet impôt est à la charge de l’acheteur, mais on peut penser que plus les droits seront importants, moins l’acheteur sera enclin à payer cher l’acquisition de l’hôtel. Si les murs sont détenus par l’intermédiaire d’une SCI, les droits dus sur la cession des parts de la SCI s’élèveront à 5%. Les droits dus sur la cession des parts d’une SARL ou d’une SAS seraient respectivement de 3% et 0,1%. Si les murs et l’exploitation sont réunis dans une même structure – SARL ou SAS – le coût d’acquisition pour l’acheteur sera donc sensiblement diminué. Mais si la plus-value de cession est importante, le vendeur aura tout intérêt à consentir à l’acheteur une décote pour compenser ce surcoût. Il conservera ainsi le bénéfice d’une fiscalité plus avantageuse sur la plus-value de cession. En outre, la détention des murs et du fonds dans une même entité, SARL ou SAS, peut s’avérer très coûteuse pour l’acheteur si, à la date de la cession, la valeur actuelle de l’immeuble est supérieure à la valeur des autres actifs de la société (clientèle comprise). En effet, dans cette hypothèse, la SARL ou la SAS sera considérée comme une société à prépondérance immobilière, et c’est l’ensemble du prix des murs et du fonds qui sera soumis aux droits de 5%.
Globalement, la SCI remporte donc le match du côté des investisseurs personnes physiques.

Article rédigé par Christophe Le Bon, Associé Associé fiscaliste, Taj.

A propos de l'expert

Philippe Gauguier

Philippe Gauguier
Responsable Conseil en Tourisme, Hôtellerie, Restauration, Associé groupe In Extenso In Extenso TCH

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