Imposition des Plus-values de Cession d’Immeubles par des SCI détenues par des non-résidents

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Écrit par Olivier Stoloff le 11 décembre 2014   |   91 vues0 commentaire

Le Conseil d’Etat dans une décision du 20 octobre 2014 (CE 20 octobre 2014 n°367234) affirme que la différence de taxation des plus-values de cession d’immeuble par une société civile immobilière (ci-après SCI) selon le lieu de résidence des associés constitue une restriction aux mouvements de capitaux.

L’article 56 du traité instituant la Communauté européenne pose le principe de l’interdiction des restrictions aux mouvements de capitaux entre les Etats membres et les pays tiers.

Or, aux termes de l’article 244 bis A du Code Général des Impôts (CGI), la plus-value de cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, est imposée différemment selon le lieu de résidence des associés.

Si les associés sont résidents français, d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un Etat partie à l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d’assistance administrative, le taux est de 19% (ce taux était de 16% selon la rédaction en vigueur de l’article au moment de l’année d’imposition en litige). En revanche, si l’associé est résident d’un Etat tiers, le taux d’imposition de la plus-value est de 33, 1/3%.

Le Conseil d’Etat estime que cette différence de taux d’imposition est de nature à dissuader des investisseurs résidents d’Etats tiers d’investir en France. A ce titre, ces dispositions constituent une réelle restriction aux mouvements de capitaux.

Il est toutefois possible pour un Etat de justifier cette restriction et ainsi de déroger à l’interdiction posée par le droit de l’Union européenne dans deux hypothèses générales:

  • Si la différence de traitement instaurée concerne des contribuables dans des situations objectivement différentes;
  • Si la disposition poursuit un motif impérieux d’intérêt général et est proportionnée à l’objectif poursuivi.

Le Conseil d’Etat donne implicitement raison à la Cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon n°12LY00100 du 29 janvier 2013). Celle-ci avait considéré que les sociétés situées en France se trouvaient dans une situation objectivement comparable quel que soit le lieu de résidence des associés et ne pouvaient à ce titre pas faire l’objet de règles différentes. Par ailleurs, la Cour a également retenu que les dispositions ne poursuivaient pas un motif impérieux d’intérêt général pouvant justifier une restriction.

Ainsi, le taux de 33 1/3 % ne connaît aucune justification. Le droit français est donc sur cette question en infraction avec le droit de l’Union européenne.

Ce point fera donc sans doute à l’avenir l’objet de réforme qui pourraient permettre d’instaurer un taux d’imposition unique pour les plus-values de cession d’immeubles de SCI quel que soit le lieu de résidence des associés. La question de l’applicabilité de cette solution à d’autres règles fiscales instaurant des distinctions selon la résidence se pose également.

A propos de l'expert

Olivier Stoloff

Olivier Stoloff
Avocat à la cour, spécialisé en Droit Fiscal, partenaire groupe In Extenso, In Extenso Avocats

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