Immobilier : quelles sont les règles juridiques applicables ?

Partagez cet article :
Écrit par Michèle Lorillon le 25 mai 2012   |   6 422 vues8 commentaires

L’enjeu patrimonial pour une association porte sur le choix de l’organisation juridique.

Convient-il d’opter pour une détention directe, avec financement par fonds propres ou par emprunt ? Pour une location ou un crédit-bail ? Certaines solutions, plus économiques, sont-elles possibles (commodat, bail emphytéotique,…) ?

La politique immobilière doit également prendre en considération :

  • la dimension fiscale, directe et indirecte, TVA sur les travaux au regard de l’assujettissement de l’organisme et compte tenu de l’activité exercée,
  • ainsi qu’une dimension juridique, l’organisme a-t-il la capacité de recevoir des libéralités, la capacité de détenir des immeubles autres que ceux nécessaires à la réalisation de son activité ?

Une attention particulière doit être portée aux relations avec les bailleurs de fonds ou autorités de tarification dans le secteur médico-social.

La capacité juridique de l’organisme en matière immobilière présente certaines particularités, notamment pour les associations. Ainsi, si une fondation, un syndicat ou un fonds de dotation peut posséder et gérer sans restriction un patrimoine immobilier, il n’en est pas de même pour les associations, qu’il s’agisse d’associations simplement déclarées ou mêmes d’associations reconnues d’utilité publique. Cette limitation résulte des articles 6 et 11 de la loi du 1er juillet 190, la loi limite, pour ces associations, la détention d’un patrimoine immobilier aux immeubles nécessaires et à ceux qui sont strictement nécessaires à l’accomplissement des buts qu’elle se propose. Cette restriction n’est pas sans incidence car cela signifie qu’une association ne peut détenir ou gérer un patrimoine immobilier de rapport ou qui ne serait pas utilisé pour la réalisation de son objet social.

La seule exception à la rigueur de cette règle réside dans la possibilité pour une association de louer temporairement des biens dont elle n’aurait momentanément pas l’usage.

Toute acquisition par une association d’un bien immobilier qui ne respecterait pas ce principe est nulle, il s’agit d’une nullité d’ordre public (article 17 alinéa 1, loi 1901).

Deux modes d’acquisition de l’immobilier sont possibles : l’acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit.

  • L’acquisition à titre onéreux vise l’achat ou l’apport. S’agissant d’organismes sans but lucratif, l’apport présente la particularité de ne pas être rémunéré par des droits sociaux mais par une contrepartie morale, cette particularité offre souvent une alternative intéressante à l’impossibilité pour certaines associations de recevoir à titre gratuit.
  • L’acquisition à titre gratuit vise la donation ou le legs testamentaire. Si tous les organismes sans but lucratif peuvent recevoir des dons, pour les mêmes raisons que celles exposées précédemment, toutes les associations ne peuvent pas recevoir de libéralités. Seules ont cette faculté, les associations ayant pour objet exclusif l’assistance, la bienfaisance, la recherche scientifique ou médicale (article 6 de la loi 1901).

Pour les autres organismes sans but lucratif nous relèverons cependant les particularités suivantes :

  • une fondation reconnue d’utilité publique doit déclarer l’acceptation d’une libéralité à l’autorité administrative (article 910 C.CIV).
  • un fonds de dotation doit affecter le bien immobilier à sa dotation en capital.

Au-delà de la faculté pour un organisme sans but lucratif d’être propriétaire d’un bien immobilier, celui-ci peut également en être locataire, ou occupant à titre gratuit.

Ainsi, à la notion juridique de pleine propriété s’oppose la notion de jouissance, à titre gratuit ou onéreux, consentie par une entité publique ou privée. Le recours à la jouissance plutôt qu’à la pleine propriété résulte :

  • d’un choix de l’organisme non lucratif,
  • de circonstances de fait, historiques ou tenant au marché immobilier,
  • de l’insuffisance des moyens financiers.

1 – En matière de location, le secteur associatif bénéficie d’une grande liberté contractuelle :

  • Recours possible au bail commercial (Art. L 145-1 à 145-60 du code de commerce) légal pour un établissement d’enseignement ou dans le cas d’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal,  ou conventionnel ;
  • Recours possible au bail civil (Loi 86-1290 du 23 décembre 1986) à caractère d’habitation ou professionnel ;
  • Possibilité de recourir à des baux non règlementés.

2 – Concernant les immeubles appartenant à l’Etat, des collectivités territoriales ou leurs groupements, ainsi qu’à des établissements publics, il y a lieu de distinguer :

  • Les immeubles appartenant au domaine public, c’est-à-dire qui ont fait l’objet d’un aménagement indispensable à  une mission de service public, font l’objet d’un encadrement juridique. L’occupation privative nécessite une autorisation (préfet, Président du Conseil Régional, Président du Conseil Général, Maire, selon la collectivité concernée) et le versement d’une redevance ; la convention d’amodiation est strictement personnelle et présente un caractère précaire et révocable ;
  • Des immeubles du domaine privé de ces organismes dont la gestion est « libre ».

3 – Dans le cadre d’un bail emphytéotique (résultant du code rural et de la pêche maritime ou à caractère administratif), l’association bénéficie d’un bail de longue durée (18 à 99 ans) sur un terrain ou un immeuble, constitutif d’un droit réel immobilier, moyennant le paiement de redevances annuelles, à l’issue duquel elle remet les constructions édifiées et les travaux réalisés au propriétaire.

4 – La mise à disposition gratuite de locaux par une entreprise ou un organisme public constitue une contribution volontaire en nature, par exemple dans le cadre d’une opération de mécénat.

5 – Dans le cadre du commodat ou prêt à usage, l’organisme bénéficie d’une mise à disposition gracieuse ou pour un montant symbolique d’un immeuble de la part d’un autre organisme sans but lucratif ou d’un organisme public. Cette situation trouve avec les textes comptables actuels une traduction en haut de bilan, contrairement aux autres formes de locations / mises à disposition qui n’ont de traduction qu’au compte de résultat (charges de loyer) et en termes de dettes courantes.

6 – Le crédit-bail immobilier, dont la traduction comptable en règles françaises se réduit à la présentation d’une charge d’exploitation et d’un engagement hors bilan, constitue en fait une modalité de financement. Le bien est juridiquement propriété d’un organisme financier, mais peut devenir propriété de l’association utilisatrice dès lors qu’elle exerce l’option dont elle dispose à l’issue de la période de « location » (redevances représentatives de l’amortissement de l’emprunt et du paiement des intérêts), généralement pour un montant (très) inférieur à sa valeur de marché.

A propos de l'expert

Michèle Lorillon

Michèle Lorillon
Expert-comptable associée, Responsable Associations – Economie sociale, groupe In Extenso

8 commentaires sur cet article

  1. fall 3 janvier 2016 à 17 h 46 min · Répondre

    Bonjour,
    Merci beaucoup pour cet article très intéressant. Quelles sont les meilleures solutions pour une association d’acquérir un bien immobilier?

    Bien Cordialement

    • Michèle Lorillon 27 janvier 2016 à 9 h 59 min · Répondre

      Il m’est difficile de vous répondre sauf de manière générale. La meilleure solution pour acquérir un bien immobilier dépend de la situation de votre association.
      Toutefois, je reste à votre disposition si vous souhaitez un échange téléphonique à ce sujet. Notre correspondant le plus proche pourra vous apporter des réponses plus appropriées.

  2. masson jp 5 avril 2016 à 18 h 32 min · Répondre

    bojour mme
    une association medicosociale a t elle un avantage de creer une asso immobiliere pour gerer les immeubles quelle possède ou acquiert pour son exploitation
    Quels pieges TVA IS..???
    merci d’avance

    • Michèle Lorillon 6 avril 2016 à 9 h 28 min · Répondre

      Bonjour,

      Vous trouverez certainement les réponses à vos questions sur notre fiche technique relative à ce sujet que vous trouverez à l’adresse e-mail suivante : http://www.inextenso.fr/Documents/Fonds-de-dotation-fev2016.pdf

      Je reste à votre disposition si vous avez des questions complémentaires à la suite de votre lecture.
      Bien cordialement.

      • Jean paul masson 6 avril 2016 à 10 h 52 min · Répondre

        Ma question fait suite a la lecture de la fiche
        Je precise pour une asso medico sociale créer une asso pour y loger ses actifs immobiliers est ce possible si oui risques..froyememts fiscaux et IS
        Merci
        Jpm 0666972058

        • lorillon 8 avril 2016 à 18 h 38 min · Répondre

          Monsieur,

          la création d’une SCI pour mettre l’immobilier d’un ESMS est tout à fait possible.
          c’est un bon moyen de ne pas endetter l’association, et surtout en cas d’arrêt d’activité, l’article R.314-97 du CASF ne s’applique pas.
          Toutefois deux contraintes :
          * pour un transfert d’immeuble déjà existant (et déjà financé par l’intermédiaire de la dotation aux amortissement, intérêts, frais d’entretien compris dans les prix de journée ou dotation), l’accord de la tutelle est obligatoire.
          * les loyers de la SCI vers l’établissement doivent ne pas être excessifs et correspondre à la valeur locative de l’immeuble évaluée par les domaines (ar.R314-86 du CASF).
          Concernant la fiscalité, c’est la SCI qui est fiscalisée. et la quote-part de résultat qui revient à l’association (détentrice des parts de la SCI) n’est pas imposable pour l’association (article 206-5 du CGI).
          La SCI récupérera la TVA sur la construction et devra soumettre les loyers à la TVA (que l’association devra payer).
          Lorsque les emprunts sont totalement remboursés, les loyers perdurent et la trésorerie de la SCI pourra être distribuée à l’association.
          Notre fiche technique intitulée “le fonds de dotation – une solution pour la gestion immobilière de vos établissements'” répondra vous présente une autre solution par l’intermédiaire du fonds de dotation qui a l’avantage de protéger l’immobilier en cas de procédure judiciaire.
          J’espère avoir répondu à vos questions.
          Si vous souhaitez échanger sur ce sujet avec l’un de nos experts, je peux vous communiquer ses coordonnées à votre demande.
          Cordialement

  3. Michel delhotel 20 avril 2016 à 18 h 25 min · Répondre

    Bonjour,

    Pour une fondation, quel type de bail peut on faire, je pense professionnel.

    cette fondation s’occupe d’enfant, les locaux seront destinés à l’usage de bureau et à recevoir des petits groupes de jeunes pour les former avec divers ateliers de formation (rédaction de CV, informatique, cuisine, ..).
    Merci d’avance pour votre réponse.

    Cordialement.

    • lorillon 11 mai 2016 à 11 h 34 min · Répondre

      Bonjour,

      Pour vous répondre correctement, et si j’ai bien compris, j’ai besoin que vous me confirmiez que la fondation sera locataire.
      Et quel est le statut du bailleur? un particulier, une société, un des membres du conseil d’administration?
      Cordialement

Laisser un commentaire