Dirigeants associatifs : Et pourquoi pas externaliser votre patrimoine immobilier ?

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Écrit par Michèle Lorillon le 5 juin 2012   |   764 vues0 commentaire

Les organismes sans but lucratif se posent souvent la question de l’optimisation de la détention de leur patrimoine immobilier, ce qui motive parfois des opérations de restructuration.

Les motifs d’optimisation sont multiples :

  • Souhait pour les associations de « contourner » l’interdiction de détenir un patrimoine immobilier non liée à la réalisation de l’objet social,
  • Recherche d’optimisation face à la fiscalité des revenus patrimoniaux au taux de 24% sur les produits de location des associations.
  • Souhait de réaliser un investissement avec des partenaires ou de rendre plus liquide son patrimoine immobilier.
  • Montage complexe pour financer une opération sous la forme d’un crédit bail, ou de réduire le coût lié à la réalisation de travaux en soumettant une opération de construction et la location subséquente du bien à la TVA.

Ces différentes hypothèses supposent quasi systématiquement d’envisager une solution d’externalisation de ce patrimoine. Si la société civile immobilière (SCI) est souvent la première idée envisagée, il existe d’autres possibilités comme le fonds de dotation où différentes formes de sociétés commerciales, à vocation foncières, mais qui n’offrent généralement pas de réelle plus value par rapport aux SCI.

  • La SCI est une structure facile à constituer :
  1. deux associés minimum,
  2. pas de capital minimum,
  3. rapidité de constitution.
  •  Un bel outil d’optimisation fiscale

Lorsque la SCI n’opte pas pour l’impôt sur les sociétés, chacun de ses associés non lucratifs échappent à toute imposition sur les revenus de location de celle-ci.

Cette possibilité d’optimisation fiscale a été clairement confirmée et validée (Rép. Ministérielle BEAUGITTE, J.O. Ass. Nat. Du 30 juin 1975, page 5096, n°18984).

En cas de construction d’un immeuble ou de réalisation de travaux de rénovation importants le choix de la SCI est également souvent utilisé dans un souci gestion des flux de trésorerie induits par la TVA.

La construction ou les travaux de rénovation sont réalisés par une SCI, propriétaire du bien, qui loue ensuite le bien immobilier nu à l’association propriétaire de la SCI et opte pour l’assujettissement  à la TVA de cette location.

Ce qui permet à la SCI de déduire la TVA sur les travaux réalisés.

La SCI peut alors récupérer la TVA sur les travaux bénéficiant ainsi d’une récupération de la TVA (19,6% du montant des travaux) au moment de la construction, en contrepartie d’un assujettissement des loyers à la TVA qui in fine sera supportée par l’association locataire. Pour ce dispositif, l’option à la TVA est de 10 ans et le loyer doit être facturé au prix du marché.

A propos de l'expert

Michèle Lorillon

Michèle Lorillon
Expert-comptable associée, Responsable Associations – Economie sociale, groupe In Extenso

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