Comment comptabiliser votre patrimoine immobilier ?

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Écrit par Michèle Lorillon le 2 juin 2012   |   1 617 vue0 commentaire

Nous vous avons présenté lors de notre dernière insertion dans notre blog, tous les aspects juridiques liés à votre immobilier.

Dans ce second numéro, nous vous présentons la partie administrative et comptable.

Quelques questions :

  • Comment comptabiliser votre patrimoine immobilier ?
  • A quelle valeur ?

La gestion administrative et comptable du patrimoine immobilier d’une association, fondation ou fonds de dotation mérite une attention particulière.
Il est primordial, en premier lieu,  de posséder la documentation juridique propre à l’opération, permettant de justifier par la suite son enregistrement comptable, en immobilisation ou en charge : actes de propriété, marchés de travaux, polices et valeurs d’assurance ;

Présentation d’un immeuble en propriété au bilan de l’organisme

Le bilan représente une photographie du patrimoine de l’organisme avec les actifs et créances d’une part, les dettes et les fonds associatifs d’autre part.
A un immeuble détenu en pleine propriété et présenté à l’actif correspond une contrepartie au passif qui résulte du processus d’acquisition de ce bien et de son mode de financement :

  • Libéralité ou apport en dotation : la contrepartie se trouve en fonds associatifs
  • Financement par des réserves accumulées ou par une subvention d’investissement (utilisation de la trésorerie disponible) : la contrepartie se trouve également en fonds associatifs.
  • Financement par emprunts : la contrepartie se trouve en dettes financières.

Le financement peut bien sûr résulter d’un mélange de fonds associatifs et de dettes financières.

Quel que soit le mode de financement, l’exploitation doit permettre de générer des flux de trésorerie dans la perspective du renouvellement du bien, voire également pour le service de la dette (capital et intérêts).
En matière d’emprunt, l’organisme pourra, selon son secteur d’activité, accéder à des conditions de financement « préférentielles », par exemple pour les organismes spécialisés sur le financement du logement social.

Valeurs du patrimoine immobilier

  •  La valeur d’origine inscrite au bilan est constituée du prix d’achat, du coût de construction, de la valeur évaluée lors de l’apport ou à la réception du legs,… La distinction entre la valeur du terrain et celle de l’immeuble a son importance dans la perspective du calcul des dotations aux amortissements (le terrain n’étant pas amorti) et du suivi des valeurs d’inventaire des actifs.
  • La valeur comptable nette d’amortissements. Sans entrer ici dans le mécanisme comptable de l’approche par composants, rappelons simplement que l’on portera une attention particulière à la cohérence de la politique d’amortissement au regard des pratiques du secteur, des prévisions de travaux et de l’état du bien considéré.

La valeur nette comptable est comparée à une valeur qualifiée au plan comptable de valeur d’inventaire appréciée par référence à la valeur vénale ou valeur de marché ou bien à  la valeur d’usage, afin de s’assurer que le bilan n’est pas surévalué.

  • La valeur d’usage s’apprécie au regard de l’activité déployée par l’organisme dans l’immeuble et de l’adéquation de ce dernier à cette activité. Pour le secteur privé lucratif, il est d’usage d’examiner les « avantages économiques futurs » par une actualisation des flux nets de trésorerie (cash-flows) attendus. Pour le secteur privé non-lucratif, lorsque cette approche économique et financière n’est pas possible, notamment en l’absence de lien direct entre l’utilisation d’un immeuble et les ressources de l’organisme, on peut retenir la notion de potentiel de services attendus.
  • La valeur de marché. Son évaluation relève de l’expertise de professionnels qui généralement mettent en œuvre et combinent les résultats de plusieurs méthodes dont la méthode par comparaison, la méthode du revenu locatif, la méthode du foncier, la méthode de la valeur de remplacement,… Les biens atypiques, châteaux par exemple, présentent généralement des difficultés d’évaluation.
  • Pour mémoire, citons également la valeur d’assurance (qui peut être une valeur de reconstruction à neuf).

L’appréciation de la valeur d’inventaire a une double utilité :

  • valeur vénale ou valeur d’usage, elle doit être revue périodiquement et dès qu’il existe un indice de perte de valeur afin de constater, si nécessaire, une dépréciation,
  • mais la valeur vénale peut également être utilisée pour procéder à une réévaluation.

L’opération de réévaluation répond souvent à un objectif d’amélioration des fonds propres :

  • pour la reconstitution de ceux-ci suite à des déficits ou bien après constitution d’une provision au titre des passifs à long terme, tels les indemnités de fin de carrière,
  • ou pour la réduction du « gearing », rapport entre l’endettement et les fonds associatifs.

Une opération de réévaluation n’a généralement pas d’incidence en termes de trésorerie (sauf conséquences fiscales éventuelles). La réévaluation peut être réalisée au moyen d’une opération purement comptable ou à l’occasion d’une opération d’apport :

  • La  réévaluation comptable doit en principe être réalisée sur l’ensemble des actifs et des passifs ;
  • Dans le cadre d’une opération d’apport, la réévaluation reste ciblée. Ainsi, pour un apport à une société civile immobilière ou à une société commerciale, la valeur des titres reçus en contrepartie de l’apport  se substitue à la valeur de l’immobilisation constituée par l’immeuble. Cet apport peut être réalisé en valeur de marché du bien.

Le mécanisme de la réévaluation doit être utilisé avec prudence puisqu’il accroit le risque d’une surévaluation ultérieure résultant d’un retournement de marché ou d’une insuffisante prise en compte des travaux à réaliser (mise en sécurité/conformité, rénovation,…)

A propos de l'expert

Michèle Lorillon

Michèle Lorillon
Expert-comptable associée, Responsable Associations – Economie sociale, groupe In Extenso

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