Collectivités publiques et hébergements marchands : schémas directeurs de développement – Partie 4

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Écrit par Olivier Petit le 1 juillet 2014   |   50 vues0 commentaire

Au-delà de ces principes généraux, chaque schéma directeur de développement hôtelier est un travail sur mesure, qui nécessite une compréhension fine et en profondeur du territoire et de ses acteurs. C’est également une démarche qui évolue et s’adapte en fonction des mutations du marché. Ainsi, ces dernières années, certaines tendances ont pu être observées :

1- Une extension du champ d’analyse : les années 2000 ont vu le développement soutenu de l’offre de résidences de tourisme, en particulier en milieu urbain et périurbain. Répondant initialement à une demande latente d’hébergements plus souples (plus d’espace et d’autonomie, moins de services) pour des séjours essentiellement de moyenne à longue durée, ces produits se sont également positionnés assez fortement sur les marchés de court séjour (1 à 3-4 nuits), domaine traditionnel de l’hôtellerie.

Compte tenu de cette proximité de marché, voire des interférences observées localement, l’exercice prospectif prend de plus en plus couramment la forme d’un « schéma directeur de développement hôtelier et para-hôtelier », intégrant ainsi l’offre de résidences dans la réflexion globale. Sur certains territoires où des problématiques et enjeux particuliers s’étendent aux chambres d’hôtes, aux meublés touristiques ou à l’hôtellerie de plein air (stations touristiques, territoires départementaux…), le périmètre du schéma tend même à se développer à l’ensemble de l’hébergement marchand, débordant ainsi largement la seule problématique de l’hôtellerie.

2 – Un élargissement du champ de réflexion et d’action, d’une problématique de création pure à des préoccupations d’amélioration et de préservation du parc existant. Autant que le développement de capacités additionnelles à terme, il s’agit ainsi de plus en plus :

  • d’éviter la fermeture d’établissements existants, fragilisés par divers facteurs : difficultés de transmission des petites exploitations familiales, problématique de mise aux normes de bâtiments hôteliers anciens (sécurité incendie, accessibilité PMR), pression immobilière sur l’hôtellerie de centre-ville ou de centre de station (mutation en logement ou bureau)…;
  • de favoriser la rénovation, voire l’amélioration (montée en gamme, enrichissement de la gamme d’équipements et de services…) de l’hôtellerie existante, en particulier les petits établissements familiaux, afin de les adapter à l’évolution des attentes de la clientèle.

Ces préoccupations de sauvegarde et de relance ont notamment pris une importance particulière ces dernières années avec le regain d’intérêt pour les centres-villes, délaissés au profit de la périphérie urbaine pendant plusieurs décennies et dont l’équipement hôtelier s’était souvent réduit quantitativement et/ou dégradé qualitativement.

Si les vertus du schéma directeur de développement, qu’il soit hôtelier, para-hôtelier ou des hébergements marchands, paraissent avérées, par la réflexion prospective qu’il induit et la mobilisation des acteurs locaux autour d’une vision commune, il convient toutefois de rester vigilant sur les limites de l’exercice :

3 – Le schéma directeur est un document d’orientation, un exercice de prospective, il ne constitue pas des « Tables de la loi » gravées dans le marbre : il doit rester dans une certaine mesure ouvert et ajustable aux évolutions du marché sur sa période de vie, ainsi qu’aux opportunités qui peuvent se présenter (produits hôteliers innovants, nouveaux opérateurs, investisseurs stratégiques…).

4- Une planification trop contraignante peut avoir des effets contre-productifs. Ce risque s’est déjà concrétisé lors de l’élaboration ou de la révision de certains plans locaux d’urbanisme (PLU), comme par exemple à Chamonix : par souci de préservation de son hôtellerie de centre-ville, menacée notamment par une pression immobilière croissante, la station a créé lors de la révision de son PLU en 2005 une zone H, interdisant toute activité autre que l’hébergement hôtelier pour les établissements présentant une capacité strictement supérieure à 20 chambres.

Si cette mesure a eu des effets vertueux en ralentissant l’érosion des capacités d’accueil hôtelières en centre-ville, elle a eu aussi des effets pervers, en mettant en situation d’impasse certains établissements en déshérence qui n’arrivent pas à trouver de repreneur hôtelier, et n’ont aucune solution alternative de reconversion. Il convient donc d’être vigilant à ce que le schéma directeur de développement hôtelier ne pousse pas trop loin la « sanctuarisation » selon ce modèle.

Ainsi, le schéma directeur de développement de l’hôtellerie, ou des hébergements marchands, ne constitue ni une boule de cristal, ni une vérité gravée dans le marbre pour l’éternité.

Mais bien utilisé et correctement mis en œuvre dans sa réalisation et son suivi, il constitue un outil de réflexion et d’orientation stratégique, permettant aux collectivités locales et aux professionnels de se rassembler sur une vision et un projet communs en termes d’hébergement, en cohérence avec les autres dynamiques, économiques, touristiques et urbaines qui s’expriment sur le territoire.

A propos de l'expert

Olivier Petit

Olivier Petit
Associé, groupe In Extenso Conseil Tourisme, Hôtellerie et Restauration

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